Los titulares hablan del «fin de los pisos turísticos en Málaga». La realidad es más matizada, y conocerla bien puede marcar la diferencia entre perder rentabilidad o tomar la mejor decisión para tu vivienda. Hemos revisado cada norma en su fuente oficial (BOE, BOJA y Ayuntamiento de Málaga) para explicarte qué ha cambiado de verdad.
Aviso: este artículo es informativo y refleja la normativa publicada a fecha de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico sobre tu caso concreto.
1. Andalucía: Decreto 31/2024 (BOJA)
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, publicado en el BOJA nº 24 de 2 de febrero de 2024, modificó la regulación andaluza de viviendas de uso turístico. Endureció los requisitos de calidad y equipamiento de las viviendas y abrió la puerta a que los ayuntamientos limiten esta actividad.
Qué significa para ti: si ya tienes licencia, revisa que la vivienda cumple los requisitos actualizados. Una inspección con incumplimientos puede suponer sanciones o la baja en el Registro de Turismo de Andalucía.
2. Andalucía: Decreto-ley 1/2025 de medidas urgentes en vivienda
El Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, permite en su artículo 6 que los municipios suspendan nuevas viviendas turísticas mientras modifican su planeamiento urbanístico. Es la base legal que ha usado Málaga.
3. Málaga capital: suspensión de nuevas VUT desde el 23 de agosto de 2025
Según el comunicado oficial del Ayuntamiento de Málaga, la Junta de Gobierno Local acordó el 14 de agosto de 2025 iniciar la modificación del PGOU para regular el uso residencial y turístico. En paralelo, se suspendieron las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal desde el 23 de agosto de 2025, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la nueva norma.
Antes, el Pleno del 29 de mayo de 2025 ya había aprobado definitivamente la modificación del PGOU para limitar las VUT en zonas saturadas.
Mito vs. realidad
- Mito: «Van a quitar todas las licencias turísticas.»
- Realidad: la suspensión afecta a nuevas viviendas turísticas. Las viviendas ya inscritas legalmente no aparecen como afectadas en el comunicado municipal, aunque deben seguir cumpliendo todos los requisitos.
- Mito: «En la Costa del Sol es igual que en Málaga capital.»
- Realidad: cada municipio (Marbella, Torremolinos, Nerja, Benalmádena…) decide sus propias medidas. Hay que comprobarlo ayuntamiento por ayuntamiento.
4. España: Registro Único de Arrendamientos (BOE)
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre (BOE nº 309, de 24 de diciembre de 2024, referencia BOE-A-2024-26931) creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Recoge las obligaciones de los arrendadores (artículo 5) y de las plataformas como Airbnb o Booking (artículo 6), que deben verificar el número de registro.
Qué significa para ti: además de tu licencia autonómica (VUT/MA/…), necesitas el número de registro estatal en tus anuncios. Sin él, las plataformas pueden retirar el anuncio.
5. Comunidades de propietarios: mayoría de 3/5 (BOE)
El artículo 17.12 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal fue modificado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Desde entonces, abrir una nueva vivienda turística en un edificio requiere la aprobación de la comunidad por tres quintas partes de propietarios y cuotas. Con la misma mayoría la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, y fijar un incremento de gastos comunes a esas viviendas.
Qué significa para ti: antes de comprar para alquiler turístico, revisa los estatutos y las actas de la comunidad. Es una de las comprobaciones que hago siempre antes de recomendar una compra.
6. ¿Qué opciones tienes como propietario?
Si ya tienes licencia
Tu licencia es ahora un activo más escaso y, por tanto, más valioso. Mantenerla exige cumplimiento estricto: registro de viajeros, número de registro único, requisitos del Decreto 31/2024 y buena convivencia con la comunidad. En Casa Ivy gestionamos todo eso por ti, con planes desde el 18% (Basic) y el 25% (Premium) + IVA.
Si no tienes licencia en Málaga capital
Mientras dure la suspensión no podrás dar de alta una nueva VUT. Puedes valorar el alquiler de temporada (media estancia) o el alquiler de larga duración, con reglas y fiscalidad distintas.
Si estás pensando en vender
Con la oferta turística limitada, las viviendas con licencia en regla y buena ubicación pueden tener interés para inversores. Además de gestora, ahora también trabajo como agente inmobiliaria: puedo hacerte una valoración gratuita y acompañarte en todo el proceso de venta. Y si compras, te ayudo a encontrar, reformar, decorar, alquilar y, cuando llegue el momento, vender. Todo con una sola persona.
¿Hablamos de tu vivienda?
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