De krantenkoppen spreken over "het einde van vakantieappartementen in Málaga". De werkelijkheid is genuanceerder, en wie haar goed begrijpt, kan het verschil maken tussen rendement verliezen en de juiste keuze maken voor zijn woning. We hebben elke regel gecontroleerd in de officiële bron (BOE, BOJA en de gemeente Málaga) om uit te leggen wat er echt is veranderd.
Let op: dit artikel is informatief en geeft de regelgeving weer zoals gepubliceerd in oktober 2026. Het vervangt geen juridisch advies over jouw specifieke situatie.
1. Andalusië: Decreet 31/2024 (BOJA)
Decreet 31/2024 van 29 januari, gepubliceerd in BOJA nr. 24 van 2 februari 2024, wijzigde de Andalusische regels voor toeristische woningen (VUT). Het verscherpte de eisen aan kwaliteit en uitrusting en maakte het mogelijk dat gemeenten de activiteit beperken.
Wat betekent dit voor jou: heb je al een vergunning, controleer dan of je woning aan de bijgewerkte eisen voldoet. Een negatieve inspectie kan leiden tot boetes of uitschrijving uit het Andalusische Toerismeregister.
2. Andalusië: Decreetwet 1/2025 met spoedmaatregelen voor huisvesting
Decreetwet 1/2025 van 24 februari, met spoedmaatregelen op het gebied van huisvesting, staat gemeenten (artikel 6) toe nieuwe toeristische woningen op te schorten terwijl ze hun bestemmingsplan aanpassen. Dit is de juridische basis die Málaga heeft gebruikt.
3. Stad Málaga: nieuwe VUT opgeschort sinds 23 augustus 2025
Volgens de officiële verklaring van de gemeente Málaga besloot het college op 14 augustus 2025 het bestemmingsplan (PGOU) aan te passen om wonen en toeristisch gebruik te regelen. Tegelijk werden nieuwe toeristische woningen in de hele gemeente opgeschort vanaf 23 augustus 2025, voor maximaal drie jaar of tot de nieuwe regels zijn goedgekeurd.
Eerder, op 29 mei 2025, had de gemeenteraad al definitief een wijziging van het PGOU goedgekeurd om VUT in verzadigde gebieden te beperken.
Mythe of werkelijkheid
- Mythe: "Alle toeristische vergunningen worden ingetrokken."
- Werkelijkheid: de opschorting geldt voor nieuwe toeristische woningen. De gemeentelijke verklaring noemt bestaande, legaal geregistreerde woningen niet als getroffen, al moeten die wel aan alle eisen blijven voldoen.
- Mythe: "De hele Costa del Sol volgt Málaga."
- Werkelijkheid: elke gemeente (Marbella, Torremolinos, Nerja, Benalmádena…) bepaalt haar eigen maatregelen. Je moet het per gemeente nagaan.
4. Spanje: het Uniek Verhuurregister (BOE)
Koninklijk Besluit 1312/2024 van 23 december (BOE nr. 309, 24 december 2024, ref. BOE-A-2024-26931) creëerde het Uniek Verhuurregister en het Digitaal Eén Loket voor Verhuur. Het legt verplichtingen vast voor verhuurders (artikel 5) en voor platforms zoals Airbnb of Booking (artikel 6), die het registratienummer moeten controleren.
Wat betekent dit voor jou: naast je regionale vergunning (VUT/MA/…) moeten je advertenties het landelijke registratienummer tonen. Zonder dit nummer kunnen platforms je advertentie verwijderen.
5. VvE's: de 3/5-meerderheid (BOE)
Artikel 17.12 van de Wet 49/1960 op de horizontale eigendom werd gewijzigd door Organieke Wet 1/2025 van 2 januari, met ingang van 3 april 2025. Sindsdien vereist het starten van nieuwe toeristische verhuur in een gebouw goedkeuring door drie vijfde van de eigenaren en aandelen. Met dezelfde meerderheid kan de VvE de activiteit beperken, aan voorwaarden binden of verbieden, en de gemeenschappelijke kosten voor die woningen verhogen.
Wat betekent dit voor jou: controleer vóór aankoop voor vakantieverhuur de statuten en notulen van de VvE. Dit is een van de controles die ik altijd doe voordat ik een aankoop aanbeveel.
6. Welke opties heb je als eigenaar?
Als je al een vergunning hebt
Je vergunning is nu schaarser, en dus waardevoller. Behouden vraagt strikte naleving: gastregistratie, het landelijke registratienummer, de eisen van Decreet 31/2024 en goede verhoudingen met de buren. Casa Ivy regelt dat allemaal voor je, met pakketten vanaf 18% (Basic) en 25% (Premium) + btw.
Als je geen vergunning hebt in de stad Málaga
Zolang de opschorting duurt, kun je geen nieuwe VUT registreren. Je kunt kiezen voor middellange (seizoens)verhuur of langetermijnverhuur, met andere regels en belastingen.
Als je overweegt te verkopen
Met een beperkt toeristisch aanbod kunnen goed gelegen woningen met een geldige vergunning interessant zijn voor investeerders. Naast vastgoedbeheer werk ik nu ook als makelaar: ik kan je een gratis waardebepaling geven en je door de hele verkoop begeleiden. En als je koopt, help ik je zoeken, renoveren, inrichten, verhuren en, wanneer het moment daar is, verkopen. Alles via één persoon.
Zullen we het over je woning hebben?
Beantwoord 3 korte vragen en ik vertel je welke optie het beste bij je past:
Of stuur me een bericht via WhatsApp of mail naar hello@casaivygroup.com.