Les gros titres parlent de « la fin des appartements touristiques à Málaga ». La réalité est plus nuancée, et bien la comprendre peut faire la différence entre perdre en rentabilité et prendre la meilleure décision pour votre bien. Nous avons vérifié chaque règle dans sa source officielle (BOE, BOJA et Mairie de Málaga) pour vous expliquer ce qui a réellement changé.
Avertissement : cet article est informatif et reflète la réglementation publiée en octobre 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation.
1. Andalousie : Décret 31/2024 (BOJA)
Le Décret 31/2024 du 29 janvier, publié au BOJA n° 24 du 2 février 2024, a modifié la réglementation andalouse des logements à usage touristique (VUT). Il a renforcé les exigences de qualité et d'équipement et a ouvert la voie à une limitation de l'activité par les mairies.
Ce que cela signifie pour vous : si vous avez déjà une licence, vérifiez que votre logement respecte les exigences mises à jour. Une inspection défavorable peut entraîner des sanctions ou la radiation du Registre du Tourisme d'Andalousie.
2. Andalousie : Décret-loi 1/2025 sur les mesures urgentes en matière de logement
Le Décret-loi 1/2025 du 24 février, sur les mesures urgentes en matière de logement, permet aux communes (article 6) de suspendre les nouveaux logements touristiques pendant qu'elles modifient leur plan d'urbanisme. C'est la base juridique utilisée par Málaga.
3. Ville de Málaga : nouvelles VUT suspendues depuis le 23 août 2025
Selon le communiqué officiel de la Mairie de Málaga, la Junta de Gobierno Local a décidé le 14 août 2025 d'engager la modification du PGOU (plan d'urbanisme) afin de réguler les usages résidentiel et touristique. En parallèle, les nouveaux logements touristiques ont été suspendus sur l'ensemble de la commune à partir du 23 août 2025, pour une durée maximale de trois ans ou jusqu'à l'approbation de la nouvelle réglementation.
Auparavant, le conseil municipal du 29 mai 2025 avait définitivement approuvé une modification du PGOU pour limiter les VUT dans les zones saturées.
Mythe ou réalité
- Mythe : « Toutes les licences touristiques vont être supprimées. »
- Réalité : la suspension concerne les nouveaux logements touristiques. Le communiqué municipal ne présente pas les logements déjà enregistrés légalement comme concernés, même s'ils doivent continuer à respecter toutes les exigences.
- Mythe : « Toute la Costa del Sol suit Málaga. »
- Réalité : chaque commune (Marbella, Torremolinos, Nerja, Benalmádena…) fixe ses propres mesures. Il faut vérifier commune par commune.
4. Espagne : le Registre unique des locations (BOE)
Le Décret royal 1312/2024 du 23 décembre (BOE n° 309 du 24 décembre 2024, réf. BOE-A-2024-26931) a créé le Registre unique des locations et le Guichet numérique unique des locations. Il fixe les obligations des loueurs (article 5) et des plateformes comme Airbnb ou Booking (article 6), qui doivent vérifier le numéro d'enregistrement.
Ce que cela signifie pour vous : en plus de votre licence régionale (VUT/MA/…), vos annonces doivent afficher le numéro d'enregistrement national. Sans lui, les plateformes peuvent retirer votre annonce.
5. Copropriétés : la majorité des 3/5 (BOE)
L'article 17.12 de la Loi 49/1960 sur la propriété horizontale a été modifié par la Loi organique 1/2025 du 2 janvier, avec effet au 3 avril 2025. Depuis, démarrer une nouvelle location touristique dans un immeuble exige l'accord de la copropriété à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. À la même majorité, la copropriété peut limiter, conditionner ou interdire l'activité, et augmenter les charges communes de ces logements.
Ce que cela signifie pour vous : avant d'acheter pour la location touristique, vérifiez les statuts et les procès-verbaux de la copropriété. C'est l'une des vérifications que je fais toujours avant de recommander un achat.
6. Quelles options en tant que propriétaire ?
Si vous avez déjà une licence
Votre licence est désormais plus rare, et donc plus précieuse. La conserver exige une conformité stricte : enregistrement des voyageurs, numéro du registre national, exigences du Décret 31/2024 et bonne entente avec les voisins. Casa Ivy s'occupe de tout, avec des formules à partir de 18 % (Basic) et 25 % (Premium) + TVA.
Si vous n'avez pas de licence dans la ville de Málaga
Pendant la suspension, vous ne pouvez pas enregistrer une nouvelle VUT. Vous pouvez envisager la location de moyenne durée (saisonnière) ou la location de longue durée, aux règles et à la fiscalité différentes.
Si vous pensez vendre
Avec une offre touristique limitée, les logements bien situés et dotés d'une licence en règle peuvent intéresser les investisseurs. En plus de la gestion locative, je travaille désormais aussi comme agente immobilière : je peux vous proposer une estimation gratuite et vous accompagner tout au long de la vente. Et si vous achetez, je vous aide à trouver, rénover, meubler, louer puis, le moment venu, revendre. Le tout avec une seule personne.
Parlons de votre bien ?
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