Die Schlagzeilen sprechen vom „Ende der Ferienwohnungen in Málaga“. Die Wirklichkeit ist differenzierter – und wer sie genau kennt, kann den Unterschied machen zwischen Renditeverlust und der richtigen Entscheidung für seine Immobilie. Wir haben jede Regel in ihrer offiziellen Quelle (BOE, BOJA und Stadtverwaltung Málaga) geprüft, um zu erklären, was sich tatsächlich geändert hat.
Hinweis: Dieser Artikel dient nur der Information und gibt die bis Oktober 2026 veröffentlichten Vorschriften wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung zu Ihrem konkreten Fall.
1. Andalusien: Dekret 31/2024 (BOJA)
Das Dekret 31/2024 vom 29. Januar, veröffentlicht im BOJA Nr. 24 vom 2. Februar 2024, änderte die andalusischen Regeln für touristische Wohnungen (VUT). Es verschärfte die Anforderungen an Qualität und Ausstattung und ermöglichte den Gemeinden, die Tätigkeit zu begrenzen.
Was das für Sie bedeutet: Wenn Sie bereits eine Lizenz haben, prüfen Sie, ob Ihre Wohnung die aktualisierten Anforderungen erfüllt. Eine negative Inspektion kann zu Bußgeldern oder zur Löschung aus dem andalusischen Tourismusregister führen.
2. Andalusien: Gesetzesdekret 1/2025 mit Dringlichkeitsmaßnahmen zum Wohnen
Das Gesetzesdekret 1/2025 vom 24. Februar über Dringlichkeitsmaßnahmen im Wohnungswesen erlaubt den Gemeinden (Artikel 6), neue touristische Wohnungen auszusetzen, während sie ihren Bebauungsplan ändern. Diese Rechtsgrundlage hat Málaga genutzt.
3. Stadt Málaga: neue VUT seit dem 23. August 2025 ausgesetzt
Laut der offiziellen Mitteilung der Stadt Málaga beschloss die Junta de Gobierno Local am 14. August 2025, den Flächennutzungsplan (PGOU) zu ändern, um Wohn- und Tourismusnutzung zu regeln. Gleichzeitig wurden neue touristische Wohnungen im gesamten Stadtgebiet ausgesetzt – ab dem 23. August 2025, für höchstens drei Jahre oder bis zur Verabschiedung der neuen Regeln.
Bereits am 29. Mai 2025 hatte der Stadtrat eine Änderung des PGOU endgültig genehmigt, um VUT in überlasteten Gebieten zu begrenzen.
Mythos oder Wirklichkeit
- Mythos: „Alle touristischen Lizenzen werden entzogen.“
- Wirklichkeit: Die Aussetzung betrifft neue touristische Wohnungen. Die Mitteilung der Stadt nennt bestehende, rechtmäßig registrierte Wohnungen nicht als betroffen – sie müssen aber weiterhin alle Anforderungen erfüllen.
- Mythos: „Die ganze Costa del Sol folgt Málaga.“
- Wirklichkeit: Jede Gemeinde (Marbella, Torremolinos, Nerja, Benalmádena…) legt eigene Maßnahmen fest. Man muss es Ort für Ort prüfen.
4. Spanien: das zentrale Vermietungsregister (BOE)
Das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember (BOE Nr. 309, 24. Dezember 2024, Ref. BOE-A-2024-26931) schuf das zentrale Vermietungsregister (Registro Único de Arrendamientos) und das digitale zentrale Vermietungsportal. Es regelt die Pflichten der Vermieter (Artikel 5) und der Plattformen wie Airbnb oder Booking (Artikel 6), die die Registrierungsnummer prüfen müssen.
Was das für Sie bedeutet: Zusätzlich zu Ihrer regionalen Lizenz (VUT/MA/…) müssen Ihre Inserate die landesweite Registrierungsnummer zeigen. Ohne sie können Plattformen Ihr Inserat entfernen.
5. Eigentümergemeinschaften: die 3/5-Mehrheit (BOE)
Artikel 17.12 des Gesetzes 49/1960 über das Wohnungseigentum wurde durch das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar geändert, wirksam ab dem 3. April 2025. Seitdem benötigt eine neue touristische Vermietung in einem Gebäude die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile. Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Tätigkeit begrenzen, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und die Gemeinschaftskosten dieser Wohnungen erhöhen.
Was das für Sie bedeutet: Prüfen Sie vor einem Kauf zur Ferienvermietung die Satzung und die Versammlungsprotokolle der Gemeinschaft. Das ist eine der Prüfungen, die ich immer mache, bevor ich einen Kauf empfehle.
6. Welche Optionen haben Sie als Eigentümer?
Wenn Sie bereits eine Lizenz haben
Ihre Lizenz ist jetzt knapper – und damit wertvoller. Sie zu behalten erfordert strikte Einhaltung: Gästeregistrierung, landesweite Registernummer, Anforderungen des Dekrets 31/2024 und ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn. Casa Ivy übernimmt all das für Sie, mit Paketen ab 18 % (Basic) und 25 % (Premium) zzgl. MwSt.
Wenn Sie keine Lizenz in der Stadt Málaga haben
Solange die Aussetzung gilt, können Sie keine neue VUT anmelden. Sie können mittelfristige (saisonale) Vermietung oder Langzeitvermietung in Betracht ziehen, mit anderen Regeln und Steuern.
Wenn Sie an einen Verkauf denken
Bei begrenztem touristischem Angebot können gut gelegene Wohnungen mit gültiger Lizenz für Investoren interessant sein. Neben der Immobilienverwaltung arbeite ich jetzt auch als Immobilienmaklerin: Ich kann Ihnen eine kostenlose Bewertung geben und Sie durch den gesamten Verkauf begleiten. Und wenn Sie kaufen, helfe ich Ihnen beim Finden, Renovieren, Einrichten, Vermieten und – wenn es so weit ist – beim Verkaufen. Alles aus einer Hand.
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